Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul yatırımınızın gerçek başarısını ölçmek ve doğru bütçe planlaması yapmak için kira getirisini doğru hesaplamanız gerekir. Brüt ve net kira getirisi formülleri, amortisman süresi analizleri ve gayrimenkul yatırım geri dönüşü (ROI) hesaplama yöntemleri ile yatırımlarınızı kazanca dönüştürmenin püf noktalarını inceleyin.

Bir gayrimenkul satın alırken yalnızca fiyatının gelecekte artıp artmayacağına bakmak yeterli değildir. Özellikle yatırım amacıyla alınan konutlarda kira getirisi, yatırım kararının önemli göstergelerinden biridir.

Ancak bir evin aylık kira bedelini satış fiyatına bölmek, gayrimenkulün gerçek yatırım performansını tek başına göstermez.

Satın alma bedeli, kira geliri, aidat, bakım giderleri, vergiler ve zaman zaman oluşabilecek boş kalma süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Brüt Kira Getirisi Nedir?

Brüt kira getirisi, gayrimenkulün yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına oranıdır.

Basit hesaplama şu şekildedir:

Yıllık kira geliri ÷ Gayrimenkul satın alma bedeli × 100

Örneğin:

Bir dairenin satış fiyatının 5.000.000 TL, aylık kirasının ise 25.000 TL olduğunu düşünelim.

Yıllık kira:

25.000 × 12 = 300.000 TL

Brüt kira getirisi:

300.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %6

Bu durumda gayrimenkulün yıllık brüt kira getirisi %6 olur.

Ancak burada henüz herhangi bir gider hesaba katılmamıştır.

Net Kira Getirisi Daha Önemli

Yatırımcı açısından asıl önemli olan, kira gelirinden giderler çıktıktan sonra elde kalan tutardır.

Gayrimenkulde karşılaşılabilecek giderler arasında;

• Aidat,
• Bakım ve onarım,
• Sigorta,
• Vergiler,
• Kiralama ve yönetim giderleri,
• Boş kaldığı dönemlerdeki gelir kaybı

gibi kalemler bulunabilir.

Bu nedenle yalnızca ilan üzerinde yazan aylık kira rakamına bakarak yatırım kararı vermek yanıltıcı olabilir.

Boş Kalma Süresini Hesaba Katın

Bir gayrimenkulün yılın 12 ayı boyunca kesintisiz kirada kalacağını varsaymak her zaman gerçekçi değildir.

Örneğin yukarıdaki 25.000 TL kira üzerinden hesap yaptığımız dairenin yılda yalnızca 11 ay kirada kaldığını düşünelim.

Yıllık kira geliri:

25.000 × 11 = 275.000 TL

Bu durumda brüt getiri:

275.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %5,5

Görüldüğü gibi yalnızca bir aylık boşluk bile yıllık getiriyi değiştiriyor.

Bu nedenle yatırım analizinde gerçekçi kira doluluk oranı dikkate alınmalıdır.

Aidat da Hesaba Katılmalı

Özellikle site ve rezidans tarzı yapılarda aidat önemli bir gider olabilir.

Örneğin aylık kira 30.000 TL, aidat ise 4.000 TL ise yatırımcının elinde kalan rakamı değerlendirirken yalnızca 30.000 TL kira gelirine bakmak doğru değildir.

Aidatın tamamının her durumda ev sahibi tarafından karşılanacağı söylenemez; kira sözleşmesine ve giderin niteliğine göre sorumluluk değişebilir.

Bu nedenle yatırım öncesinde gerçek gider yapısı incelenmelidir.

Satın Alma Maliyeti Sadece Ev Fiyatı Değildir

Bir gayrimenkulün yatırım maliyetini hesaplarken sadece satış bedeline bakmak da doğru değildir.

Satın alma sırasında ve sonrasında;

• Tapu harcı,
• Döner sermaye ve işlem giderleri,
• Danışmanlık hizmet bedelleri,
• Tadilat,
• Mobilya,
• Sigorta,
• Bakım ve yenileme

gibi farklı maliyetler ortaya çıkabilir.

Dolayısıyla kira getirisi hesaplanırken mümkün olduğunca toplam yatırım maliyeti üzerinden değerlendirme yapmak daha sağlıklı olacaktır.

Her Yüksek Kira Getirisi İyi Yatırım Değildir

Bu önemli bir noktadır.

Bir gayrimenkulün kira getirisi yüksek olabilir ancak bu durum otomatik olarak iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez.

Örneğin;

• Binanın ciddi tadilat ihtiyacı olabilir,
• Kiracı bulmak zor olabilir,
• Bölgedeki arz çok yüksek olabilir,
• Gayrimenkulün yeniden satış süresi uzun olabilir,
• Aidat ve bakım giderleri yüksek olabilir.

Bu nedenle kira getirisi tek başına değerlendirilmemelidir.

Lokasyon Neden Önemli?

Kira getirisi hesaplanırken gayrimenkulün bulunduğu bölge büyük önem taşır.

Aynı satış fiyatına sahip iki dairenin kira getirisi birbirinden farklı olabilir.

Bunun nedeni;

• Ulaşım,
• İş merkezlerine yakınlık,
• Üniversiteler,
• Hastaneler,
• Alışveriş alanları,
• Sosyal yaşam,
• Sahile yakınlık,
• Bölgedeki konut arzı

gibi faktörlerin kiracı talebini değiştirmesidir.

Özellikle Antalya gibi farklı yaşam ve yatırım bölgelerine sahip şehirlerde, ilçe genelinden ziyade mahalle ve gayrimenkul özelinde değerlendirme yapmak daha sağlıklı sonuç verir.

Kira Çarpanı Nedir?

Gayrimenkul yatırımında kullanılan bir başka basit gösterge de kira çarpanıdır.

Kira çarpanı:

Gayrimenkul satış fiyatı ÷ Aylık kira

formülüyle hesaplanabilir.

Örneğin:

Satış fiyatı: 5.000.000 TL

Aylık kira: 25.000 TL

Kira çarpanı:

5.000.000 ÷ 25.000 = 200 ay

Bu değer, gayrimenkulün yalnızca kira geliri üzerinden satın alma bedelini karşılaması için teorik olarak 200 aylık kira gerektiğini gösterir.

Ancak bu hesap giderleri, vergi etkilerini, kira artışlarını, boş kalma dönemlerini ve gayrimenkulün değer değişimini içermez.

Bu nedenle tek başına yatırım kararı vermek için kullanılmamalıdır.

Yatırım Yapmadan Önce 7 Soruyu Sorun

Bir gayrimenkulü kira geliri amacıyla satın almadan önce şu sorulara cevap vermek faydalı olacaktır:

1. Gayrimenkulün gerçek satın alma maliyeti nedir?

2. Bölgede benzer taşınmazların gerçek kira seviyeleri nedir?

3. Yıl boyunca kiracı bulmak kolay mı?

4. Aidat ve bakım giderleri ne kadar?

5. Gayrimenkulün boş kalma riski nedir?

6. İleride satmak gerektiğinde talep görebilecek mi?

7. Aynı bütçeyle daha yüksek kira veya daha güçlü yeniden satış potansiyeli sunan alternatifler var mı?

Bu soruların tamamı birlikte değerlendirildiğinde yatırım kararı çok daha sağlıklı hale gelir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımında önemli olan yalnızca “Bu ev ne kadar kira getiriyor?” sorusunun cevabı değildir.

Asıl soru:

“Bu gayrimenkule yatırdığım toplam sermaye karşılığında, giderler ve riskler de dikkate alındığında nasıl bir getiri elde edebilirim?”

olmalıdır.

Brüt kira getirisi, net kira getirisi ve kira çarpanı yatırımcıya önemli bilgiler verir. Ancak bunların yanında konum, gayrimenkulün fiziksel durumu, kiracı talebi, giderler ve gelecekteki satış potansiyeli de mutlaka değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul yatırımında tek bir rakama bakmak yerine, bütün resmi görmek daha doğru karar vermenize yardımcı olur.

Şeref Karaca'dan Not

Bir gayrimenkulü yatırım açısından değerlendirirken yalnızca satış fiyatına veya ilan üzerinde belirtilen kira rakamına bakmanın yeterli olmadığına inanıyorum.

Gerçek kira piyasası, toplam yatırım maliyeti, bölgesel talep ve gayrimenkulün gelecekteki kullanım ve satış potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir.

Antalya'da yatırım amaçlı bir gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, karar vermeden önce taşınmazı bulunduğu bölge ve emsalleriyle birlikte değerlendirmek, yatırımınızın daha sağlıklı analiz edilmesine yardımcı olabilir.

Şeref Karaca

Lüks Konut & Konyaaltı Bölge Uzmanı | RE/MAX Doors

Antalya gayrimenkul piyasasında, özellikle Konyaaltı ve Döşemealtı bölgelerinde lüks konut satışı, yatırım analizi ve mülk yönetimi alanlarında profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyorum. Gayrimenkul süreçlerinizi şeffaf, güvenli ve en yüksek finansal kazançla tamamlamanız için çalışıyorum.

? WhatsApp ? Instagram ? Facebook ? YouTube