Kepez Gayrimenkul Rehberi: Hukuki ve Finansal Kontrol Listesi (Tapu, İskân, İpotek ve Vergi Rehberi)

Kepez Gayrimenkul Rehberi

Kepez Gayrimenkul Rehberi: Hukuki ve Finansal Kontrol Listesi (Tapu, İskân, İpotek ve Vergi Rehberi)

2026

Kepez’de ister kentsel dönüşüm projesinden bir 1+1, ister Masadağı’ndan lüks bir villa, ister Varsak’tan bir arsa alın; gayrimenkul yatırımının başarısını belirleyen son ve en kritik adım hukuki ve finansal süreçlerin eksiksiz yürütülmesidir.

Özellikle hızlı gelişen, kentsel dönüşümün ve yeni yapılaşmanın yoğun olduğu Kepez gibi bölgelerde tapu takdirden kiralama aşamasına kadar dikkat edilmesi gereken prosedürler hayati önem taşır. İşte güvenli bir alım-satım süreci için adım adım kontrol listesi:

1. Tapu ve Mülkiyet Durumu Kontrol Listesi

Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı?

Satın alacağınız konutun tapu türünü kontrol edin. Kat Mülkiyeti (İskânı alınmış) tapular sorunsuzdur. Eğer tapu Kat İrtifakı ise, binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (İskân) alınıp alınmadığı Kepez Belediyesi’nden sorgulanmalıdır.
Tapudaki Takyidat ve İpotek Durumu:

Tapu kütüğü üzerinde herhangi bir haciz, ipotek, intifa hakkı, şerh veya çekişmeli dava bulunup bulunmadığı e-Devlet veya Web Tapu üzerinden mutlaka incelenmelidir.
Proje ve Metrekare Uyumu:

Tapu Kadastro ve Belediye arşivindeki onaylı mimari proje ile satın alacağınız dairenin konumunu (bağımsız bölüm numarası ve cephe) eşleştirin. Sözlü ifade edilen metrekareler ile net/brüt kullanım alanlarını projeden teyit edin.

2. Finansal Kontrol ve Maliyet Hesabı

Kalem / İşlem	Açıklama	Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki / Finansal Nokta
Tapu Harcı	Satış bedelinin %4'ü (Alıcı/Satıcı)	Rayiç bedel üzerinden değil, gerçek satış bedeli üzerinden beyan edilmelidir. Aksi halde vergi cezası riski doğar.
Döner Sermaye ve Hizmet Bedeli	Tapu Müdürlüğü işlem harcı	Her yıl belirlenen maktu tutardır, işlem günü tapu sistemine ödenir.
Emlak Vergisi Borcu	Belediyeye ödenen yıllık vergi	Satış öncesinde Kepez Belediyesi’nden "Emlak Vergisi Borcu Yoktur" yazısı alınması zorunludur.
Değer Artış Kazancı Vergisi	5 yıl içinde yapılan satışlar	Satın aldığınız mülkü 5 yıl doldurmadan satarsanız doğacak gelir vergisini maliyet hesabınıza dahil edin.

3. Kentsel Dönüşüm ve Yeni Yapılarda Özel Hususlar

Müteahhit Teminatı ve Sözleşme: Devam eden veya yeni tamamlanan kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit firmanın teknik şartnamesi ve ruhsat tarihleri incelenmelidir.
Eski Kiracı / Hak Sahibi Durumu: Kentsel dönüşüm binalarında veya müstakil tapularda mevcut bir kiracı veya tahliye taahhütnamesi olup olmadığı önceden netleştirilmelidir.
Abonelikler ve Şantiye Elektriği/Suyu: Binalarda bireysel elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerine geçilip geçilmediği (şantiye elektriğinde kalınıp kalınmadığı) kontrol edilmelidir.

4. Kepez’de Alım Yaparken İzlenmesi Gereken 5 Altın Adım

[1. Adım: Fiziksel Kontrol & Ekspertiz] ➔ [2. Adım: Kepez Belediyesi İmar & İskân Sorgusu] ➔ 
[3. Adım: Web Tapu Takyidat Kontrolü] ➔ [4. Adım: Banka / Güvenli Ödeme Hesabı Hazırlığı] ➔ 
[5. Adım: Tapu Devri & Abonelik Devirleri]

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

İskânı (Yapı Kullanma İznı) olmayan bir daire Kepez’de alınır mı?

İskânsız binalarda elektrik ve su şantiye tarifesinden ödenebilir ve kredi kullanımı kısıtlanabilir. Binanın ruhsata uygunluğu ve iskân sürecinin müteahhit tarafından ne zaman tamamlanacağı Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden sorgulanmadan alım yapılmamalıdır.

Ödeme yaparken parayı tapudan önce mi ödemeliyim?

Hayır. Güvenliği sağlamak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Takasbank Güvenli Ödeme Sistemi veya bankaların bloke çek / güvenli transfer sistemleri kullanılmalıdır. Para transferi tapu tescili ile eş zamanlı gerçekleşmelidir.